“周期的力量”系列研究之二：调整购房首付 带动多少销售？

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重要会议对房地产做出“供求关系发生重大变化的新形势”判断后，相关部门也纷纷跟进发声，明确指出要引导个人住房贷款利率和首付比例下行、落实好个人住房贷款“认房不用认贷”等措施。那么，在因城施策的背景下，这些政策一旦落实，会在多大程度上改善地产的销售情况？

重点城市限购，调整力度温和。自2022 年以来，济南、天津和南京等多个二线城市调整了限购政策，但这些城市核心区域的限购仍未松绑。截至8月初，在35 个一二线城市中，27 个城市仍实行限购政策。一方面，在实行限购的城市中，城市核心区限购均较严格；另一方面，不同城市要求缴纳的个税或社保期限有所差异，其中一线城市最为严格。在大多数二线热点城市限购尚未放开的情况下，一线城市或难有快速和明显的松动，因此限购层面的放松或二线城市先行，具体举措上或表现为非核心地区限购门槛的降低或外地户籍的纳税社保缴纳期缩短等。

哪些城市还在“认房又认贷”？目前包括北上广深在内的约20 个一二线城市仍执行“认房又认贷”，若这些地区全部优化“双认”，之前“卖一买一”被认定为二套房的部分人群可以享受一套房更低的首付比例和房贷利率，4 个一线城市的首付比例能够调降15%-25%不等、房贷利率可以降低0.3-0.7 个百分点不等；对于16 个二线城市来说，首付比例能调降5%-20%不等、“卖一买一”的房贷利率可降低0.6-1.8 个百分点不等，居民的改善型置换需求有望加快释放。

首付比例下调，带动多少销售？在二套房首付比例方面，一方面，“认房认贷”放松变相地降低了二套房的首付比和房贷利率；另一方面，从二套住房的首付比例来看，近一半的重点城市二套首付比可下调。政策放松会刺激观望群体对二套房的新增需求；此外，一定程度也提高了原计划购置二套房居民的购置面积。我们分别测算了这两块对地产销售面积增速的提振，整体来看，首先，若重点城市二套首付比均下调至政策下限，预计能拉动全国商品房销售面积增速3.6-4.1 个百分点左右；其次，若所有仍执行“认房又认贷”的城市均调整为“认房不认贷”，有望拉动全国商品房销售面积增速4.2-4.7个百分点左右；最后，若二套房首付比例下调和“双认”放松两项政策均落地，能拉动商品房销售面积累计增速4.7-5.2 个百分点，平均约5 个百分点。

风险提示：政策解读存在偏差；政策更新不及时或推进力度不及预期；地产行业发生信用风险事件，房企流动性恶化超预期；经济恢复不及预期。

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