房地产：7月供需两淡 复苏动能较弱

行业追踪（2023.7.28-2023.8.3）

7 月供需两淡，楼市延续探底行情

【资料图】

7 月房企销售环比-36.1%，销售规模继续走低、延续探底趋势，各性质房企增速普降，主要或与1）7-8 月迎来传统销售淡季。2）供需两端制约之下，楼市复苏动能趋缓、企业去化压力仍然较大；3）目前市场需求和购买力透支、行业信心仍处在低位；4）房价走弱，加之前期需求集中释放，销售迎来阶段性瓶颈期等因素有关。7 月下旬中央频繁表态，释放利好信号，整体新房成交规模未来或止跌企稳。

全口径看，TOP10、TOP11-30、TOP100 房企7 月单月销售分别为1616 亿元、985 亿元、3719 亿元，高基数效应下，同比分别-33.0%、-37.8%、-34.7%，增速相比6 月份分别下降4pct、6.5pct、6.2pct，环比分别-34.9%、-36.3%、-36.1%。1）TOP10 房企中除越秀地产当月同比30.6%外， 均同比下降。2）TOP11-20 房企中有6 家房企降幅超过30%。3）7 月百强房企环比增速上升，TOP10、TOP11-30、TOP100 房企的环比增速分别为-34.9%、-36.3%、-36.1%。较6 月相比，环比增速分别下降36.3pct、34.3pct、46.9pct。

分化格局继续演绎，地方国企韧性良好

百强房企格局继续分化。在TOP20 房企中，除越秀地产当月同比30.6%外，均同比下降，有11 家房企降幅超过30%，旭辉集团降幅最大，同比-70.8%。1）地方国企方面，单7 月同比1.2%，显著好于央企/民企（-22.0%/ -46.5%）。2）央企方面，7月单月同比-22.0%，环比-36.3%，同、环比均好于行业平均（包括招商/保利/华发/建发/滨江/越秀/中海/华润）；销售均价2.0w/平，显著高于百强均价1.8w/平。3）典型非国央企，万科/龙湖/金地/新城单7 月分别同比-40%/-34%/-43%/-46%，较上月分别下降25 pct /3 pct /增加10 pct /5pct。

百强房企格局继续分化，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力有限；核心城市为市场聚焦点，市场去化更好，但整体各城呈现普降趋势。

年中房企促销力度加强，销售均价环比下降

7 月销售均价环比下降2.9%，相比6 月份增加2.6pct，主要或因去库存压力下，房企促销力度及手段升级。从全口径的销售均价看，TOP10、TOP11-30、TOP100 房企7 月单月销售均价为17185、15319、17590 元/平米，同比分别-6.8%、-5.8%、+2.7%，较6 月份分别-24.1pct、-13.2pct、-8.5pct，环比变动分别为-6.7%、-16.1%、-2.9%。TOP10 房企中，除建发/滨江销售均价增加，其他环比均有下降；同比来看，建发房产、滨江集团同比增速为正，分别为建发20195 元/平米（同比+11.5%）、滨江集团45991 元/平米（同比+3.2%），其余房企销售均价单月同比均有下降，其中保利发展均价升至17325 元/平米（同比-66.2%）。

7 月进入传统的销售淡季，成交量连续三周下滑，最后一周成交量止跌。开发商供应疲软，市场去化节奏继续放缓，销售环比回落但下滑幅度符合预期。8 月供应推货或有望回暖，但高基数下同比仍承压。高温天气稍退，一线已有楼盘到访开始回升。中央政策积极表态后，月末一线城市如深圳二手房带看量环比已开始回暖。

7 月同比-29%，相较上月一线、二线回暖，三线及以下降温

新房市场本周成交216 万平，月度同比-28.98%，相较上月改善2.60pct；累计库存15624 万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交141 万平，月度同比-9.52%，相较上月下降15.40pct。土地市场本周成交建面1711 万平，滚动12 周同比-24.75%；成交总额256 亿元，滚动12 周同比-30.24%；全国平均溢价率5.49%，滚动12 周同比+1.88pct。本周申万房地产指数+3.20%，较上周下跌6.59pct，涨幅排名5/31，领先沪深300 指数2.50pct。H 股方面，本周Wind 香港房地产指数-3.76%，较上周下降11.19pct，涨幅排序11/11，跑输恒生指数1.86pct；克而瑞内房股领先指数为-2.65%，较上周下跌15.71pct。

投资建议：当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整相对充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF 等利率逐步下调，需求端青岛新政指引需求托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：①存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、②行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）、③格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、④信用修复（新城控股、龙湖集团、金地集团）。

风险提示：1) 证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2) 信用修复、格局优化及行业复苏可能存在不及预期的风险；3) 宏观环境变化或对行业及公司的运行产生影响。

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