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    房地产:7月供需两淡 复苏动能较弱

    2023-08-08 07:31:47  |  来源:天风证券股份有限公司  |  编辑:  |  

    行业追踪(2023.7.28-2023.8.3)

    7 月供需两淡,楼市延续探底行情


    【资料图】

    7 月房企销售环比-36.1%,销售规模继续走低、延续探底趋势,各性质房企增速普降,主要或与1)7-8 月迎来传统销售淡季。2)供需两端制约之下,楼市复苏动能趋缓、企业去化压力仍然较大;3)目前市场需求和购买力透支、行业信心仍处在低位;4)房价走弱,加之前期需求集中释放,销售迎来阶段性瓶颈期等因素有关。7 月下旬中央频繁表态,释放利好信号,整体新房成交规模未来或止跌企稳。

    全口径看,TOP10、TOP11-30、TOP100 房企7 月单月销售分别为1616 亿元、985 亿元、3719 亿元,高基数效应下,同比分别-33.0%、-37.8%、-34.7%,增速相比6 月份分别下降4pct、6.5pct、6.2pct,环比分别-34.9%、-36.3%、-36.1%。1)TOP10 房企中除越秀地产当月同比30.6%外, 均同比下降。2)TOP11-20 房企中有6 家房企降幅超过30%。3)7 月百强房企环比增速上升,TOP10、TOP11-30、TOP100 房企的环比增速分别为-34.9%、-36.3%、-36.1%。较6 月相比,环比增速分别下降36.3pct、34.3pct、46.9pct。

    分化格局继续演绎,地方国企韧性良好

    百强房企格局继续分化。在TOP20 房企中,除越秀地产当月同比30.6%外,均同比下降,有11 家房企降幅超过30%,旭辉集团降幅最大,同比-70.8%。1)地方国企方面,单7 月同比1.2%,显著好于央企/民企(-22.0%/ -46.5%)。2)央企方面,7月单月同比-22.0%,环比-36.3%,同、环比均好于行业平均(包括招商/保利/华发/建发/滨江/越秀/中海/华润);销售均价2.0w/平,显著高于百强均价1.8w/平。3)典型非国央企,万科/龙湖/金地/新城单7 月分别同比-40%/-34%/-43%/-46%,较上月分别下降25 pct /3 pct /增加10 pct /5pct。

    百强房企格局继续分化,央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力有限;核心城市为市场聚焦点,市场去化更好,但整体各城呈现普降趋势。

    年中房企促销力度加强,销售均价环比下降

    7 月销售均价环比下降2.9%,相比6 月份增加2.6pct,主要或因去库存压力下,房企促销力度及手段升级。从全口径的销售均价看,TOP10、TOP11-30、TOP100 房企7 月单月销售均价为17185、15319、17590 元/平米,同比分别-6.8%、-5.8%、+2.7%,较6 月份分别-24.1pct、-13.2pct、-8.5pct,环比变动分别为-6.7%、-16.1%、-2.9%。TOP10 房企中,除建发/滨江销售均价增加,其他环比均有下降;同比来看,建发房产、滨江集团同比增速为正,分别为建发20195 元/平米(同比+11.5%)、滨江集团45991 元/平米(同比+3.2%),其余房企销售均价单月同比均有下降,其中保利发展均价升至17325 元/平米(同比-66.2%)。

    7 月进入传统的销售淡季,成交量连续三周下滑,最后一周成交量止跌。开发商供应疲软,市场去化节奏继续放缓,销售环比回落但下滑幅度符合预期。8 月供应推货或有望回暖,但高基数下同比仍承压。高温天气稍退,一线已有楼盘到访开始回升。中央政策积极表态后,月末一线城市如深圳二手房带看量环比已开始回暖。

    7 月同比-29%,相较上月一线、二线回暖,三线及以下降温

    新房市场本周成交216 万平,月度同比-28.98%,相较上月改善2.60pct;累计库存15624 万平,一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交141 万平,月度同比-9.52%,相较上月下降15.40pct。土地市场本周成交建面1711 万平,滚动12 周同比-24.75%;成交总额256 亿元,滚动12 周同比-30.24%;全国平均溢价率5.49%,滚动12 周同比+1.88pct。本周申万房地产指数+3.20%,较上周下跌6.59pct,涨幅排名5/31,领先沪深300 指数2.50pct。H 股方面,本周Wind 香港房地产指数-3.76%,较上周下降11.19pct,涨幅排序11/11,跑输恒生指数1.86pct;克而瑞内房股领先指数为-2.65%,较上周下跌15.71pct。

    投资建议:当前时点看好地产板块表现,逻辑包括:地产板块调整相对充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看:1)板块调整至相对低位,2)地产政策预期改善,基本面走弱的情况下不断释放积极信号,3)地产链近期连续表现,逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱,新一轮政策友好期或已来临,货币政策端近期存款、逆回购、SLF 等利率逐步下调,需求端青岛新政指引需求托底信号,融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。标的方面,建议重点关注:我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路:①存量房赛道(我爱我家、贝壳-W)、②行业复苏(中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展)、③格局优化(天地源、华发股份、越秀地产)、④信用修复(新城控股、龙湖集团、金地集团)。

    风险提示:1) 证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性;2) 信用修复、格局优化及行业复苏可能存在不及预期的风险;3) 宏观环境变化或对行业及公司的运行产生影响。

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