不动产与空间服务：周评#351：7月新房销售同环比均降约三成

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上周57 城新房和15 城二手房销售面积环比增长12%和基本持平，同比下降28%和14%；重点城市推盘量环比翻倍，但去化率边际降至三成。

评论

上周新房销售环比增约一成，后市重点观察需求支持政策落地情况。7 月57 个样本城市新房销售面积同环比均降约三成（6 月同比-26%），其中最新一周环比增长12%，可能与月末推盘节奏有关；15 个样本城市二手房销售面积同环比均跌约一成（6 月同比+6%），其中最新一周环比基本走平。

近期中央层面、部委层面和重点城市均对房地产政策做出积极表态，我们预计后续在“因城施策”框架下各地将陆续落实需求支持政策，其中“认房认贷”方面的调整尤为关键，整体上政策频率、涉及城市能级和政策力度或均较此前有一定提升；相关政策的出台可能在中短期维度上对销售表现有所提振，但对拿地、开工、投资的提振可能会慢于销售。

政治局和住建部积极表态，继续看好两市地产股表现。上周政治局会议和住建部表态打开因城施策支持合理住房需求的政策空间，受此催化，上周两市地产股表现强势，覆盖A/H标的分别上涨11.8%/15.9%，跑赢沪深300 和恒生国企指数7.3/9.8ppt。我们继续看好地产股未来3-6 个月维度表现，主要考虑到因城施策下地方支持性措施的出台将提升行业基本面筑底改善的概率，为板块提供beta催化。另一方面，我们提示本次需求端支持举措或对高能级以上城市的换房需求有明显助益，这对于土储聚焦高能级城市、财务稳健、品牌形象正面的房企而言将更容易把握去化和销售的向上弹性，由此带动各项经营指标稳中向好。建议选股把握两条主线：1）优质央国企（或类国企资质）锦上添花的机会，A股保利、滨江、城建、华发，港股中海、建发、越秀、华润；2）优质非国企夯实财务至重回稳健发展的弹性机会，A股万科、金地，港股龙湖、绿城中国。

物管及代建：地产政策催动情绪改善，建议把握稳健型标的配置窗口。物管板块，上周重点物企上涨7.8%，跑输关联开发商5.6ppt（或主要由于民企端空头回补动能差异）、跑赢恒生国企指数1.7ppt，保利物业、万物云、中海物业等均录得10%左右涨幅。我们认为上周板块放量大涨受7 月政治局会议及住建部长发言中对于地产需求端支持性政策的积极表述催化情绪改善；往前看，短中期维度我们认为不妨对板块投资积极一些，考虑到稳健型标的中期业绩料基本符合市场预期、而未来1-2 年业绩亦有望持续兑现20-25%乃至以上增长，当前相关标的估值处于过去两年平均P/E一倍标准差以下，逢低布局或有望把握地产beta景气度筑底回升下的投资机遇。

综合考虑业绩兑现度及估值，我们推荐万物云、保利物业、中海物业和华润万象生活。代建板块，上周绿城管理控股跟随服务板块上涨9%，我们看好其为房地产市场变革中的alpha型受益标的，当前估值仍具性价比（12.4 倍2023 年市盈率与6.5%股息收益率）。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化；疫情影响超预期。

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