房地产行业C-REITS深度报告：2023年上半年C-REITS市场回顾

(资料图片)

行业核心观点

当前我国公募REITs 受业绩以及交易性因素影响出现明显回调，长期视角下，REITs 在大类资产配置中具有收益稳定的优势，在市场回调中REITs 投资性价比逐渐显现，进入7 月后REITs 市场走势有所回升，随着宏观经济逐步修复，我国公募REITs 业绩有望逐步修复，建议积极关注。

投资要点：

市场回顾：（1）市场走势，截至2023 年6 月30 日，我国公募REITs 总市值为869.14 亿元，较上年末增长2%，随着市场下跌，近两月市值规模明显下降。2023 年1-6 月中证REITs 指数下跌20.95%，中证REITs 表现弱于权益、债市、商品期货。由于业绩不及预期以及流动性较弱等综合因素影响下，今年2 月以来中证REITs 便呈现出明显的下跌趋势，进入7 月后有所反弹，1-6 月除中金湖北科投光谷REIT（当天上市）外，其余所有REITs 上半年均下跌，其中华夏中国交建REIT（-27.92%）跌幅最大，中信建投国家电投新能源REIT（-1.41%）跌幅最小；（2）成交量， 1-6 月累计成交额达到394.09 亿元，但是相较于市场规模的扩张幅度（截至6 月末C-REITs 总市值较去年同期上涨了69.0%）难言乐观；（3）换手率，在2023 年上半年，REITs 换手率处于低位徘徊，明显低于沪深300 换手率。进入7月份C-REITs 换手率有所改善。

扩募落地：今年上半年C-REITs 一级市场中首发项目6 个（3 个已上市、1 个已通过、2 个已申报）、扩募项目4 个。上半年首批4 支公募REITs 扩募落地，均为产权类，四支基金共计扩募50.64 亿元。

二季度业绩呈现边际修复迹象，下半年仍面临限售份额解禁压力：我们统计了部分已上市公募REITs 租金和出租率变化情况，整体来看，23Q1 出租率以及租金指标相较于去年整体水平承压，23Q2 部分出现修复迹象。

REITs 具有长期投资价值，随着市场价格走低，投资性价比逐渐显现：截至7 月25 日，已上市REITs 总市值达到916.95 亿元，C-REITs 整体的现金分派率6.7%（按照最新市值计算），其中产权类为3.9%，经营权类为9.1%（按照募集说明书公告2023 年可供分配现金与总市值进行估算）。中证估值方面，截至2023 年7月25 日，随着市场价格走低，多支REITs 估值低于其对应的ABS 估值，投资性价比逐渐显现。

风险因素：基础资产项目未来经营具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流或未准确反应实际情况；后续扩募发行进度不及预期；业绩不及预期；数据统计偏误等。

关键词：