房地产：百强拿地同比回落 中海单月拿地金额超300亿

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百强房企拿地同 比回落，TOP10 拿地门槛提升明显。2023年1-6 月百强房企新增土地货值14200 亿元，累计同比-11.5%；新增土地金额6952 亿元，累计同比-8.7%；新增土地建面6148 万方，累计同比-14.8%；新增土地均价11308 元/方，累计同比7.1%。整体地价相对平稳的背景下，新增土地均价的抬升，房企投资结构进一步向核心城市转变。金额口径分梯队占比情况，2023 年1-6 月TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50 和TOP51-100 房企百强占比为51.2%、14.9%、8.3%、10.4%和15.1%，较2022 年年底变动为3.7%、0.3%、-1.4%、-1.1%和-1.4%。仅TOP10 拿地门槛和市占率双升，当前TOP10 多为国央企背景的房企。良好的信用资质和核心地块项目高去化属性，助力TOP10 房企提升市场份额。

高信用房企6 月土地市场发力，中海单月拿地金额超300 亿。单月拿地金额方面，2023 年6 月高信用房企单月拿地金额1250 亿元，同比多增81.7 亿元；中信用房企单月拿地金额42.2 亿元，同比多增23.3 亿元。累计拿地金额增速方面，高信用房企拿地金额累计同比-0.7%，中信用房企拿地金额累计同比1.4%。拿地金额百强占比方面，高信用房企百强占比50.3%，较2022 全年提升2.3%；中信用房企百强占比3.9%，较2022 全年提升0.9%。23 年2 月以来中信用房企重回土拍市场，拿地金额于4 月创新高，5 月同比少增明显，6 月有所回暖。投资金额强度来看，2023 年1-6 月高信用房企投资强度为24.5%，较2022 全年变动-6.7%；中信用房企投资强度为7.3%，较2022 保持平稳。高信用房企投资强度下滑明显，中信用房企投资强度小幅提升，但仍处于低位区间，低信用房企在土地市场基本出清。

投资建议：基本面持续走弱与核心城市限制性政策的宽松，引发市场对于新一轮宽松政策预期。近期核心城市青岛、杭州、南京放松限制性调控政策，后续有望更多城市跟进，地产股迎来估值修复行情。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018 年行业高周转模式前的水平。

持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。

风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。

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