固定收益专题报告：宽松政策再加码 地产下半年或有所修复

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专题内容摘要：

政策端：地产下行压力仍在，政策再度发力托底软着陆近期，中国多地调整放松限制性购房政策。主要原因在于6月15日国家统计局发布1～5月份房地产开发投资与销售数据，无论是投资端还是销售端，都面临较大增长压力。短期来看，预计下半年政策仍然延续宽松基调，促进合理住房需求释放以及化解房地产金融风险成为主要任务；长期来看，当前监管政策对企业负债率有了天花板要求，此前的高周转模式难以为继，预计后续供给模式将从速度向质量转变。

地产走势展望：销售同比小幅回正，供给有望低位修复销售端：2022年商品房销售面积为13.58亿平方米，同比下降24.3%。相对于去年较为低迷的各方面环境，今年整体宏观环境在不断改善。今年一季度以后，疫情对经济的影响已基本消散，经济运行逐步进入正轨。虽然居民资产负债表仍然处于缓慢修复的态势中，但在经济持续修复的状态下，随着各项稳增长政策逐步发力落实，我们预计下半年居民购房需求将持续释放，总体走势略好于上半年。结合当前居民消费者信心指数、房价走势及中长期居民贷款数据等指标来看，预计23年全年商品房销售面积同比将小幅回正，或将达到14亿平方米左右。

投资端：我们预计23年全年供给端将保持在低位修复。2022年受到局部疫情干扰、部分期房烂尾和居民收入预期不佳等多重因素的影响，导致商品房销售面积显著下降，企业投资预期转弱。下半年全国土地成交和住宅新开工面积的增速持续减缓，并延续至四季度，全国住宅新开工面积一直保持低迷。但当下疫情影响基本消除，并借助政府保交楼、房企三支箭等政策的支持，预计下半年地产新开工端同比跌幅将出现收窄，竣工端同比走势维持稳定，投资整体或将呈现低位修复态势。

地产对债市的影响及展望

本轮各地放松购房政策正在拉开序幕，后续或有更多的需求端松绑政策，对“稳增长”构成支撑，经济弱复苏的趋势仍在进行中。整体看，当前房地产政策的放松尺度没有突破2014-2016年，在主要城市仍保留限价政策的背景下，可能也难以快速重启楼市量价加速机制，但我们倾向认为，2022年的住房销售和投资已经触底，2023年下半年随着疫情冲击的消失以及更多地产政策的出台，今年整体地产的销售和投资情况或好于去年。我们预计，后续在“一揽子政策”有效出台、融资需求回升、经济回升向好的背景下，利率中枢或随之抬升，当然程度取决于经济修复情况及政策力度。

风险提示：宽松政策不及预期对地产销售产生负面影响，地产出清风险导致地产供给端投资不及预期。

关键词：