公募REITS月报：市场活跃度下降 关注扩募进展与基本面修复情况

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【资料图】

截至2023 年3 月31 日，中国公募REITs（“C-REITs”）27 只上市标的总市值为966 亿元，自由流通市值408 亿元，3 月月度总回报率（含分红派息）为-2.54%。美国、中国香港和新加坡REITs总回报指数3 月月度涨跌幅分别为-2.07%，-4.19%和-0.72%。

评论

2023 年3 月C-REITs市场流通市值加权总回报（本月无分红）为-2.54%，中证REITs全收益指数下跌2.43%，C-REITs市场情绪指标于3 月29 日触底后有所反弹。产权REITs流通市值加权总回报为-2.10%，经营权REITs流通市值加权总回报为-3.11%。3 月市场活跃度边际下降，场内日均成交额（剔除新发）环比-11%，月度大宗交易额下降0.9 亿元至1.0 亿元。估值方面，新口径1下我们测算3 月末P/NAV倍数为1.13（相对2 月末的1.18 有所下降），位于2022 年以来的0.3%分位数水平，2023 年基金管理人预测加权平均现金分派率（年化）为6.9%。

公募REITs市场扩容有望首发+扩募“双管齐下”。3 月24 日国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施REITs项目申报推荐工作的通知》2，提出支持消费基础设施类资产纳入REITs试点范畴，并对准入标准、审核流程和回收资金用途进一步优化。3 月31 日，首批4 单公募REITs扩募项目获得中国证监会变更注册批复。我们认为新资产类型的纳入和扩募项目的进展将为投资者带来更为丰富的资产配置机会。

美国、中国香港、新加坡REITs市场3 月跌幅相对2 月均有所收窄。3 月受欧美商业地产信用风险关注度上升、美国加息预期降温影响，美国、中国香港、新加坡REITs市场延续2 月下跌趋势，但跌幅有所收窄。

估值与建议

我们认为3 月市场由于缺乏增量信息，交易主线不明晰，但部分项目估值进一步消纳，4 月潜在增量信息如扩募推进及行业基本面修复情况或有利于市场表现企稳，建议关注：（1）年度资产估值更新及分红除息对估值倍数的影响；（2）低估值产权REITs和具有基本面韧性的项目估值回调后的低吸机会；（3）优质新发与扩募项目的参与机会。

风险

项目基本面修复不及预期；扩募落实的进度慢于预期；估值变动超预期。

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