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    招商蛇口(001979):开发业务表现积极 REITS助力资产运营|快资讯

    2023-04-06 08:29:47  |  来源:光大证券股份有限公司  |  编辑:  |  


    (相关资料图)

    事件:公司发布2022 年年度报告。2022 年,公司实现营收1830 亿元,同比增长13.9%;归母净利润为42.6 亿元,同比减少58.9%。

    点评:业绩承压筑底,公司核心土储充裕,销售表现积极,有望加速业绩回升。

    22 年盈利承压筑底,经营稳健加速业绩回升:22 年,公司实现营收1830 亿元,同比增长13.9%,其中,开发业务实现营收1656 亿元,同比增长14.0%,保持稳中有升;综合毛利率为19.3%,较21 年降低6.2pct,主要因22 年地产开发业务毛利率同比下降5.9pct,资产运营业务减租等影响;归母净利润为42.6 亿元,同比减少58.9%,主要因毛利下滑、各项减值损失计提同比增加20.3 亿元、转让子公司产生的投资收益减少等原因。公司秉持审慎的财务态度,近三年跟随行业发展充分计提减值准备,随着行业销售量价企稳、拿地利润率有所回升,公司拿地和销售表现积极,有望加速迎来业绩回升。

    聚焦培育第二成长曲线,双REITs 平台优势显著:22 年,公司将原来三大主业调整为开发业务、资产运营、城市服务三类业务,更好匹配战略目标和转型方向。

    22 年,公司全口径资产运营收入(未扣除减租金额)为57.1 亿元,同比增长6.2%,实现稳步提升,在公司十四五“双百”发展战略下,资产运营业务规模有望持续提升;同时,公司积极发挥双REITs 平台优势,蛇口产园REIT 率先试点扩募,提高公司持有型物业资产回报率,助力提升公司综合竞争优势。

    开发业务表现积极,有序加仓核心土储: 22 年,公司开发业务实现销售额2926亿元,销售额排名提升至行业第六名,于上海单城销售金额突破740 亿元;23 年,公司计划实现销售额3300 亿元,销售目标积极。22 年,公司新增土储建面726万平米,总地价约1279 亿元,拿地销售比保持43.7%,其中于“深耕6+10 城”

    的投资金额占比达90%,核心土储充裕,有效保障去化水平和利润率。

    财务运营稳健,融资成本优化。22 年,公司“三道红线”保持绿档,全年公开市场融资327.2 亿元,融资渠道畅通。2022 年末,公司综合资金成本3.89%,同比大幅下降59BP,信用优势显著,资金成本持续降低,有效助力毛利率回升。

    盈利预测、估值与评级:鉴于公司销售表现积极,以及考虑结算节奏等原因,我们预测公司23-24 年的EPS 为1.08 元(上调9.0%)、1.25 元(下调8.3%),新增公司25 年EPS 预测为1.51 元,当前股价对应23-25 年PE 估值为12.9/11.2/9.3 倍,公司背靠招商局集团,集团资源丰富,拿地与销售表现积极,信用优势显著,市场销售企稳后有望持续提升市占率和业绩,维持“买入”评级。

    风险提示:销售、拿地不及预期,开工、交付不及预期,市场下行超预期等风险。

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