世界微速讯：深度*行业*房地产行业第12周周报(3月18日-3月24日)：新房成交环比持续提升；公募REITS扩容至消费 商业资产持有方迎来价值重估机会

本周新房成交环比持续提升，同比涨幅略有下降，但仍超三成；二手房成交同环比均提升，同比增速保持高增。土地市场环比量价齐升，溢价率同比上升。

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核心观点

本周新房成交环比持续提升，同比涨幅略有下降，但仍超三成；二手房成交同环比均提升，同比增速保持高增。43 城新房成交面积465.3 万平，环比上升9.9%，同比上升30.7%，同比增速较上周下降了6.1 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为12.5%、11.5%、9.8%，同比增速分别为26.4%、42.5%、53.2%，较上周分别降低了41.3、13.7、29.6 个百分点。15城二手房成交面积250.0 万平，环比上升14.8%，同比上升128.1%，同比增速保持高增；一、二、三线城市环比增速分别为-0.6%、23.6%、10.3%，同比增速分别为32.6%、193.6%、252.5%，一、三线城市同比增速较上周分别下降21.9、63.3 个百分点，二线城市同比增速较上周提升了85.4 个百分点。

新房库存面积环比上升、同比下降；去化周期同环比均下降。14 城新房库存面积为1.02 亿平，环比上升0.3%，同比下降5.0%，去化周期为14.8 个月，环比下降0.2 个月，同比下降1.2 个月。一线城市库存面积环比增长0.9%，二、三线城市库存面积环比基本持平；一、二、三线城市去化周期分别为12.7、13.0、13.4 个月，其中一、三线城市环比均下降0.1 个月，二线城市环比提升0.1 个月。

土地市场同环比均量价齐升；溢价率同比上升，环比下降。百城成交全类型土地数量为367宗，环比上升54.2%，同比上升23.6%；成交土地规划建筑面积为2383 万平方米，环比上升95.7%，同比上升48.2%；成交土地总价为348 亿元，环比上升380.5%，同比上升58.8%；成交土地楼面均价为1460 元/平方米，环比上升145.8%，同比上升7.2%；百城成交土地溢价率为4.48%，环比下降22.1%，同比上升5.7%。

本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为127.9 亿元，同比下降4.4%，环比下降40.4%;净融资额为-13.3 亿元。其中国企国内债券总发行量为127.9亿元，同比下降4.4%，环比下降37.2%；净融资额为20.7 亿元。民企国内债券无发行；净融资额为-34 亿元。

板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为0.3%，较上周上升0.4 个百分点；相对沪深300收益为-1.4%，较上周下跌1.5 个百分点。房地产板块PE 为12.95X，较上周上涨0.40X。北上资金对电子、医药生物、电力设备加仓金额较大，分别为69.49、34.97、29.93 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.05%（上周为0.01%），净买入-7.32 亿元（上周净买入2.62 亿元）。

投资建议

3 月24 日，发改委发布《做好基础设施领域REITs 项目申报推荐工作通知》，证监会发布《推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行工作通知》。其中提及支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。基础设施REITs 试点稳步推进，本次通知是有关部门首次以政策文字的形式明确支持消费基础设施发行REITs，标志着公募REITs 扩展至商业地产领域的正式落地。我们认为，REITs 产品核心在于底层资产的基本面（包括资产质量和资产的运营管理能力），因此看好在核心城市核心地段拥有优质商业地产资产、且具备较强运营管理能力的龙头房企。

我们建议持续关注基本面数据的兑现情况，同时建议在板块目前相对低迷的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。

具体标的，我们建议关注三条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β 行情：保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）边际受益于房企融资端打开的优质民企、及混合所有制房企：美的置业、金地集团、万科A、龙湖集团。3）主题性投资机会，包括REITs 相关：大悦城、华润置地、光大嘉宝、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。

风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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