环球速讯：东北固收城投债周报：从地产视角看城投修复预期

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报告摘要：

[随Ta着ble2_0S2u0mm年a开ry]始 地产政策的骤然收紧，行业面临前所未有的趋势性回落，个体地产企业的信用风险暴露引发了连锁反应和溢出效应，进一步冲击市场对地产行业的原有预期。与此同时，疫情和土地市场遇冷加剧了地方的财政压力，2022 年我们也看到了部分地区城投负面舆情的出现。因此本文以本轮地产行业的磨底以及修复作为切入点，对城投后续的修复路径进行适度探讨。

回顾地产债市场过去1 年多的变化，我们可以看到，本轮地产行业遵循着政策环境→行业基本面→信用基本面的恢复顺序。

政策环境方面，22 年开始地产政策转向，从融资端、需求端、供给端释放积极信号。融资端方面，“三道红线”、信贷集中度管理放松、头部房企创设信用风险缓释工具，极大利好房企融资端。需求端方面，放松限购限贷、下调首套房贷利率下限和5 年期LPR 等政策，帮助房企资金回流恢复。供给端方面，集中供地制度优化，降低房企拿地成本，增强拿地意愿；支持并购融资，通过AMC 参与房企纾困，扭转市场悲观情绪。

行业基本面方面，需求端开始企稳，负反馈压力边际走弱。随着更多利好政策落地，楼市开始回暖，2 月以来地产销售有明显的改善迹象，行业负反馈压力边际减弱。

信用基本面方面，地产企业信用资质的恢复速度往往会滞后于行业数据，目前来看，尽管政策端的放松缓解房企现金流压力，但二、三线城市地产市场恢复的持续性仍需观察，民企地产融资改善也需要政策和银行等相关金融机构更大力度的支持。

城投作为基础设施建设与土地整理的重要载体，三年疫情叠加土地市场遇冷，部分城投的债务偿还压力较大。2022 年部分区域负面舆情时有发生，受此影响，一些低等级的城投债价格出现了较大的波动。

和地产一样，部分地区城投债估值波动后，政策环境开始改善，许多地方政府针对债务偿付过程中可能出现的风险，指定了相应的措施，有助于稳定市场信心。在政策支持出台后，地方政府仍需要一段时间才能公布具体化债举措，获得更多金融机构支持，进而重塑市场信心。根据地产市场的经验，政策底到行业基本面的拐点，中间仍有一段时间，因此在政策底已至的情况下，行业基本面的负循环很难讲能够停止。

现在城投正在处于政策维稳的积极信号向行业基本面传递的关键阶段，但这可能会持续相当一段时间。2023 年经济基本面的持续修复有助于城投基本面改善，但这种改善在不同省份、不同地市、不同区县、不同平台是不均匀的，改善的过程中可能也会继续出现舆情扰动城投债的估值。

风险提示：信用风险超预期、政策变化超预期

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