当前视点！县城房地产市场观察：地产回乡见闻

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高能级城市春节销售数据参考意义不大。1）目前市场对于新房市场的统计仍以中高能级城市为主，即使涉及到部分三四线城市，但春节期间环比下跌仍然达到80%以上，而在低基数下去测算同比，有效性较低。2）真正有春节成交放大效应的区域主要是县城，这部分数据并不在目前公开监测数据体系内，这也是回乡见闻比统计数据更有意义的地方。3）贝壳研究院公布的贝壳 50 城二手房带看量较 2022 年春节期间提升 28%，二手房的回升更多反映的是高能级城市的市场情况，印证了我们一直阐述的高能级城市复苏逻辑，但无疑也存在低基数下同比数据失真的情况。

县城房价下跌明显，居民对未来房价预期仍较悲观。县级房地产市场房价自2020 年疫情影响后已进入下行阶段，近三年房价普跌10%以上。受访居民对于房价的预期不佳，普遍认为当前房价未至最低点，仍有下降空间。

居民购房意愿较弱，销售整体低迷，仅部分优质新盘有较好的销售。县城当前以农民进城和结婚需求为主，投资需求大幅下降，但改善需求仍在，但可能房价下跌才会释放。下行预期叠加弱刚需，居民购房意愿较弱带来销售整体低迷，县城大部分楼盘新房销售不佳，仅部分地段或口碑较好的楼盘能够实现较快去化。由于户口入学制度，中小学学区房在县城呈现较高的保值性。县城居民对当地房贷的可承受度较高，贷款政策放开或对县城市场刺激较小。

城市库存量不低，中小企业开发商逐步城投化。县城居民户均住房普遍一套以上，人口净流出状态下新增常住人口难以抵消当地存量住房，房地产市场处于供给过剩状态，城区房屋空置率可达10%以上，二手房存在较高库存。县城中小企业开发商与政府关系较为紧密，与政府合作或受政府指导开发项目较多。

房企资金不足带来的停工缓建情况在部分县城仍然存在。县城居民对停工缓建项目已提出“保交楼”的合理诉求，但房企资金不足使得部分项目仍处于停工状态，政府兜底或将成为最终解决方式之一。

购物中心对百货大楼和街边店形成代际碾压，春节期间爆满。当前购物中心商业业态已下沉至县级城市，并超过县城原有的百货大楼、街边店等业态成为居民最多的消费场景，疫情放开叠加春节假期，以购物中心为主的商业地产消费恢复较好，客流量爆满。

缺少完善的配套设施以及优质的物业服务是当前县城房地产市场主要的不足。由于县城房地产市场发展较为缓慢，居民居住观念落后，县城房屋交易更多为房屋本身，缺少住房相关的其他服务与配套，物业服务与小区内配套设施的建设与完善将为县城房地产市场未来发展带来巨大潜在市场。

风险提示：

房地产政策调整不及预期；草根调研有较强主观性，仅代表访谈人员个人感受，对地区及行业认知可能存在偏差；调研样本有限，可能存在代表性偏差；微观调研结果仅供参考，不构成投资建议。

关键词： 房地产市场 购物中心 可能存在