当前观察：公募REITS月报(2022-12)：市场走势分化 一月或有望企稳

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行业近况

截至2022 年12 月30 日，中国公募REITs（“C-REITs”）24 只上市标的总市值为854 亿元，自由流通市值385 亿元，12 月月度总回报率（含分红派息）为0.02%，2022 年至今总回报率0.89%。美国、中国香港和新加坡REITs总回报指数12 月月度涨跌幅分别为-5.09%，10.34%和-1.14%。

评论

2022 年全年C-REITs市场流通市值加权总回报（含分红）0.89%，价格回报为-2.56%。产权REITs流通市值加权总回报为6.13%，其中价格回报为3.58%；经营权REITs流通市值加权总回报为-5.12%，其中价格回报-9.55%。12 月公募REITs月度总回报率0.02%，其中产权REITs连续第三个月估值回调，但幅度有所收窄，月度总回报-1.12%；经营权REITs连续三个月下跌后反弹，月度总回报1.35%。12 月场内日均成交额环比-11%（剔除12 月新发项目后）。估值方面，我们测算12 月末P/NAV倍数为1.16（较10 月末下降0.01），位于2022 年以来的2.9%分位数水平，2022 年基金管理人预测加权平均现金分派率（年化）为5.5%。

新能源REITs报至上交所，C-REITs市场即将迎来新资产类型。12 月首单市场化机构运营的保障性租赁住房REITs以及首单医药产业园上市，另有首单民企仓储物流REITs获批。12 月30 日，中金湖北科投光谷产业园REIT、中航京能光伏REIT、中信建投国家电投新能源REIT被上交所受理，后两者为新能源资产类型。我们认为后续市场底层资产以及发行人多样性将有望继续提升，为投资者分散配置提供机会。

中国香港REITs市场继续大幅反弹，美国和新加坡REITs市场下跌。中国香港REITs继续受香港市场风险偏好提升带动，连续第二个月大幅上涨，12月总回报指数上涨10.34%。受美债利率边际上升、美股交易衰退预期等因素影响，美国和新加坡REITs市场有所波动，分别下跌5.09%、1.14%。

估值与建议

我们维持覆盖标的可供分配金额预测与评级不变。我们认为12 月产权与经营权REITs走势分化主要受经营权REITs超跌后的配置价值提升影响。往3-6 个月维度，我们建议关注：（1）利率企稳与乐观经济预期下的REITs市场整体估值修复机会；（2）具有基本面韧性和扩募推进潜力的项目估值回调后的低吸机会；（3）优质新项目和存量扩募的一级市场参与机会。

风险

2023 年可供分派预期下调；扩募落实的进度慢于预期。

关键词： 流通市值 中国香港 建议关注