【全球快播报】不动产与空间服务：中外比较视角看中国不动产服务行业投资

观点聚焦

投资建议

市场一直以来对于如何看待中国和海外市场不动产领域轻资产服务公司的差异及其投资含义较为关心，我们在本报告中简述我们的看法。

(资料图)

理由

中外所指“轻资产”内涵有别，业务市场体系也并不高度相通。海外权益市场不动产领域的轻资产公司主要指代投资管理公司，服务公司在资本市场上相对边缘。中国的轻资产公司主要是服务公司，和金融脱钩，看待中国服务公司的潜在业务发展选项时不宜将不同的“轻资产”混为一谈。

中国服务公司的中短期矛盾是尚未充分完成业务的“市场”构建。中国不动产服务领域已经初步形成了市场化发展的趋势，这也是投资的基础价值之一。但中国所谓服务“市场”的构建，很大程度是资产方的内部服务部门成为独立乙方后所衍生出来的讨论，目前从上层制度建设到下层企业运营上都还没有完整构建好市场的场景与逻辑，这是中国国情的特殊性，但中国市场的潜在规模当胜于海外。从投资视角看，这既是挑战也是机遇。

对中国服务公司的长期发展需保持更大的耐心。如果说我们此前从对于海外相关龙头公司的研究中获取了什么共性经验，那就是这些企业具备在数十年间通过业务的持续生态化发展，兑现长期较快增长的能力。但直接着眼这一步似乎操之过急，我们认为中国企业在真正打开业务生态圈之前，需要先在主营业务领域解决好竞争力问题。在这一步上我们希望寻找到中国市场中的“颠覆者”（比如房屋中介领域的贝壳），翻译到投资上就是从企业能力端寻找突出的alpha，该alpha本身也可能是塑造市场空间（beta）的重要因素，这一视角下未来投资价值的溯源就很清晰了。

投资角度我们认为2023 年可能是服务板块一个新的配置起点。从房地产行业自身演化的角度，我们认为服务领域仍处在商业发展周期的上行阶段，2021-2022 年的短期扰动不会改变长期基本趋势，但会导向新的竞争秩序和竞争格局。我们认为从现时出发，在择股上更注重独立拓展能力较强、经营质效稳定的企业，淡化地产侧的业务支持或是未来2-3 年的主要线索。以5 年维度的发展看，我们估计中国服务板块的合理市值规模应当在人民币1-1.2 万亿元之间（基于基础现金流价值测算），较近期3,000-4,000 亿元左右的水平有可观的上升空间。中观视角，该体量可能占中国权益市场不动产领域整体市值规模的30%左右（之后可能向下），高于海外市场历史水平，也代表了中国这块资产在中期维度上仍可能相对重要。

盈利预测与估值

维持盈利预测与目标价不变。

风险

中国轻资产服务行业的市场化发展程度不及预期。

关键词： 盈利预测 中国市场 资产公司