精选！房地产：内房股：短期潜在获利盘整不改向上趋势

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行业动态

行业近况

我们继续看好板块未来3-6 个月回报表现：政策稳增长意图坚定、需供两端协调性加强，实体市场逐步企稳复苏概率明显提升，下阶段将是基本面行情。11 月中旬以来板块在政策带动下已积累可观涨幅、然而现在估值仍低，当前至春节前后暂处催化剂真空期，我们预计阶段性获利行为或加剧股价波动，但也为投资者创造为下一轮行情吸筹蓄力的机会。我们建议把握2 条选股主线：1）均好型房企逢低吸筹机会出现，如华润、中海、绿城、越秀、建发；2）博弈民企财务脱困而带来的交易型机会，如旭辉。

评论

料新房销售短期仍承压，有望于明年3 月或二季度出现复苏拐点。我们预计防疫措施调整后对居民出行的“瞬时冲击”（根据海外经验，该影响一般持续一个季度、后逐步消退）、行业传统淡季（农历腊月到正月期间）将暂时掣肘地产基本面回暖。11 月全国商品房销售面积同比跌33%、较10 月走阔10ppt，我们高频监测的重点城市12 月以来销售面积同比降25%、未见明显好转。往前看，我们预计在政策发力下，2023 年全国商品房销售有望实现小幅正增长（面积和金额分别+2%/5%）；节奏上，伴随农历正月后施工活动渐次恢复，及疫情影响边际减退，我们认为新房销售增速有望于二季度转正（预测1Q/2Q商品房销售面积分别-9%/+2%）。

当前处于政策效果观察期，下一高层会议窗口或为明年3 月“两会”。在“房住不炒”客观中性政策取态和因城施策框架下，我们预计部分一二线城市将继续“小步快跑、层层递进”加大需求端支持力度，毕竟在偏低库存背景下地方政府亦需预防房价短期过快上涨。供给侧短期需观察金融16 条、“三支箭”等金融措施在项目、主体层面落实进度。站在市场化法制化、防范道德风险角度，我们预计符合以下标准的房企有望率先争取到帮扶：1）出险前土储扎实，持有优质商业资产则锦上添花；2）表内外综合杠杆水平较民企同业更可控；3）尚未出现公开违约，或已完成债券重组或展期从而技术性消除违约；4）实控人较为配合的化债姿态。即便实体市场再度波动加剧，这也为政策托举力度进一步加大（至少已有各项举措强度提升）打开空间。

板块当前仍具性价比，关注短期获利盘整制造的吸筹机会。板块10 月底低点至今累积可观涨幅，覆盖房企平均涨75%（央国企和民企分别49%/170%）。目前估值在绝对和相对意义上仍具优势：均好型房企（主要为国企）普遍交易于5-7 倍2022 年市盈率，财务受困民企当前市净率普遍不到0.3 倍。考虑到目前至春节前后板块暂处强催化剂真空期，我们预计获利抛压或边际上升，但鉴于后续基本面修复具备可见度、政策面支撑情绪，料回撤幅度相比4-5 月、7 月至11 月初的两轮下跌更为可控。逢调吸筹的话，除金融举措可能惠及的民企标的外，我们建议投资者需兼顾有望率先受益于销售复苏的标的（如土储重仓高能级城市，债务问题、购房人口碑问题可控，等等）。

风险

政策力度、落地效果或基本面修复进度不及预期。

关键词： 商品房销售 政策力度 道德风险