2022年1-11月统计局房地产数据点评：边际下行压力短期加大 破局关键在于扭转预期

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2022 年12 月15 日，国家统计局发布1-11 月房地产开发和销售相关数据。

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(相关资料图)

需求下行压力短期加大，破局关键在于扭转预期。2022 年1-11 月全国商品房销售金额/面积/均价分别同比-26.6%/-23.3%/-4.3%，11 月单月同比分别-32.2%/-33.3%/+1.6%，需求边际下行压力短期加大；11 月百强房企销售面积/30 大中城市销售面积单月同比分别为-33.8%/-24.8%，统计局数据与30 大中城市微观趋势基本一致，且降幅也更接近微观实际情况。当前实际需求可能已击穿长期中枢，居民住房购买力并不弱于2014-2016 年周期，潜在需求已不是核心矛盾；关键是当前就业环境和收入预期等宏观因素承压，期房交付信心受损，以及对房价的偏悲观预期，延迟了居民入市的节奏；伴随疫情防控优化，保交楼的逐步推进，以及托需求力度的加大，积极变化正在落地，预期扭转有望逐渐兑现。

供给收缩幅度也有加大，政策提速后竣工有望边际改善。1-11 月新开工面积同比-38.9%，11 月单月同比-50.8%，降幅环比明显扩大，延续去库存趋势；1-11 月土地购置面积/成交价款分别同比-53.8%/-47.7%，11 月单月同比分别为-58.5%/-50.8%，降幅环比有所扩大。

11 月以来供给端政策加速推进，信贷、债券、股权等融资支持工具“三箭齐发”，行业融资环境边际改善，但政策落地仍需时日，需求企稳前房企资金链仍面临较大压力，主动去库存仍是普遍选择，预计短期供给端仍将承压。1-11 月竣工面积同比-19.0%，11 月单月同比-20.2%，单月降幅环比有所扩大；近期供给端政策的终极目的均指向“保交楼”，随着纾困资金的陆续落地，以及房企资金链压力边际缓解，优质项目的问题有望率先化解，当前实际竣工与理论竣工的巨大缺口，决定着后续竣工端的持续修复将会是大概率事件。

投资降幅继续扩大，行业资金链依旧承压。1-11 月房地产开发投资完成额同比-9.8%，11月单月同比-19.9%，降幅环比有所扩大；销售企稳仍需时日，融资环境边际改善但房企资金链压力依旧较大，房企资本开支意愿不会迅速回暖，短期投资端或难有明显改善，考虑土地购置的滞后影响以及房企节约资本开支等因素，预计明年开发投资表现仍将持续承压。1-11 月房地产开发到位资金同比-25.7%，11 月单月同比-35.4%，其中个人按揭贷款降幅环比有所扩大、定金及预收款维持明显降幅，与销售趋势基本吻合；国内贷款降幅亦有所扩大，融资工具支持下预计后续将迎来逐步修复。到位资金同比降幅仍显著高于投资降幅，行业资金链依旧承压，供需双弱背景下政策仍需进一步加码，尤其是需求端政策。

供需边际下行压力短期加大，破局关键在于扭转预期。11 月以来“保交楼”、“稳信用”

等供给端政策频出，但实际效果仍需观察；需求端破局关键在于扭转预期，关注后续需求端政策进一步加码和引导居民信心恢复的关键信号。行业积极变化逐步落地，当前及未来一段时间仍处于“政策上/周期下”的第二阶段，明年有望逐步切换至“政策上/周期上”

的第三阶段，长期竞争力仍是选股关键因素；关注有效率的国央企、高信用的优质民企和具备核心资产的风险类民企。此外，随着地产信用端逐步修复，优质物业股也迎来配置良机。

风险提示

1、行业基本面修复时间点仍存不确定性；

2、行业维稳政策释放节奏与幅度存不确定性。

关键词： 不确定性 资本开支 积极变化