房地产行业11月居民信贷点评：交叉验证 销售逐步触底

事件描述

中国人民银行发布2022 年11 月金融数据，居民中长期贷款同比少增幅度收窄。2022 年11 月，社融存量343.2 万亿，同比10.0%，新增社融19900 亿元，同比少增6083 亿元，新增人民币贷款11400亿元，同比少增1621 亿元，新增居民中长期贷款2103 亿元，同比少增3718 亿元。

事件评论

(资料图片)

11 月新增社融同比少增，但少增幅度有所收窄，拖累因素有信贷、企业债券融资、政府债券融资等。11 月新增社融19900 亿元，同比少增6083 亿元。新增社融的拖累因素主要包括：1）人民币贷款新增11400 亿元，同比少增1621 亿元；2）外币贷款新增-648 亿元，同比少增514 亿元；3）委托贷款新增-88 亿元，同比少增123 亿元；4）企业债券融资新增596 亿元，同比少增3410 亿元；5）非金融企业境内股票融资新增788 亿元，同比少增506 亿元；6）政府债券融资新增6520 亿元，同比少增1638 亿元。新增社融正向贡献因素主要包括：1）信托贷款新增-365 亿元，同比多增1825 亿元；2）未承兑银行汇票新增190 亿元，同比多增573 亿元。可见，社融同比少增主要拖累因素来自于信贷、企业债券融资、政府债券融资，信托贷款和票据融资成为正向贡献。

11 月新增居民中长期贷款底部盘整，少增幅度虽未明显反弹，但也没有继续走弱。居民贷款总体在底部盘整，短期贷款、中长期贷款均呈现此特征。11 月居民贷款新增2627 亿元，同比少增4710 亿元，10 月为同比少增4827 亿元，少增幅度略有收窄。11 月居民短期贷款新增525 亿元，同比少增4710 亿元（10 月为同比少增938 亿元）；居民中长期贷款新增2103 亿元，同比少增3718 亿元（10 月为同比少增3889 亿元），，少增幅度均略有收窄。因此，11 月新增居民中长期贷款同比仍然少增，少增数值环比10 月虽然没有明显反弹，但也没有继续走弱，呈现出底部特征。

居民中长期贷款与购房按揭贷款紧密相关，可作为观测商品房销售的重要指标。从定性角度来看，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的走势呈现明显的相关性。从定量的角度来看，居民中长期贷款与商品房、商品住宅销售额的同比数据，具有较高的相关系数。具体来看：1）最近12 个月，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为0.6238，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为0.6067；2）最近24 个月，上述相关系数分别为0.7912、0.7896；3）最近36 个月，上述相关系数分别为0.7421、0.7499；4）最近48 个月，上述相关系数分别为0.7340、0.7431；5）最近60 个月，上述相关系数分别为0.7141、0.7256。

居民中长期贷款、克而瑞销售数据交叉印证，地产销售或正逐步触底，两者差异或来源于居民购房行为的去杠杆化。克而瑞数据显示，11 月TOP100房企销售额单月同比下降26.9%，10 月为同比下降33.2%，因此说明房企销售额降幅在逐步收窄，居民中长期贷款和房企销售数据形成交叉验证。居民中长期贷款与克而瑞销售的差距，或源于购房行为的去杠杆化，这是2022 年以来的一个显著特征，因此销售虽然有底部企稳特征，但居民中长期贷款的修复可能比购房数据要滞后。

投资建议：市场对地产的4 个认知差尚未完全修复，看好地产行情持续性，推荐三条思路：优质民企信用修复、区域格局优化、行业见底复苏。目前市场目前对于地产行情存在4 方面认知差，分别为政策有效性、稳融资力度、政策空间和销售预期。目前市场的4 方面认知差未完全修复，看好地产行情持续性，标的上建议关注三条思路：

1）优质民企信用修复思路，建议关注新城控股、金地集团；3）区域竞争格局优化思路，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3）行业见底复苏思路，建议关注保利发展、招商蛇口。

风险提示：

政策施行效果存在不及预期的可能性、疫情管控政策调整存在不确定性。

关键词： 相关系数 建议关注 企业债券