房地产第48周周报：信贷、债券、股权支持政策实现“三箭齐发”

投资摘要：

(相关资料图)

市场行情：

本周（11.28-12.2）A 股地产指数（申万房地产）涨幅3.45%（上周5.09%），A 股大盘（中证A 股）涨幅2.43%（上周-1.36%）；H 股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-1.12%（上周8.39%），H 股大盘（恒生指数）涨幅6.27%（上周-2.33%）。本周A股地产板块表现强于大盘、H 股地产板块表现弱于大盘。

行业基本面：

新房销售弱势，二手房销售回落。从数据来看，29 城商品房累计销售面积（11.1~11.30）同比-24.8%，上月同比-13.8%；12城二手房成交面积（11.1~11.30）同比4.6%，上月同比26.2%。

土地市场供需两弱。从数据来看，100 大中城市本年累计（截至12.4）成交土地建面同比-13.2%，上周累计同比-13.1%；本周100 大中城市（11.28~12.4）土地成交溢价率2.7%，上周3.3%；100 大中城市本年累计（截至12.4）土地成交总价同比-32.1%，上周累计同比-32.6%。

投资策略：

随着信贷、债券、股权支持政策的“三箭齐发”、预售资金监管的优化以及“保交楼”资金的持续落地，房企信用风险与烂尾楼问题有望得到显著改善。11 月8 日，中国银行间市场交易协会将民营房企纳入“第二支箭”政策，预计可支持至少2500 亿元民营企业债券融资。11 月13 日，央行、银保监会出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展，明确提出稳定房地产开发贷款投放和支持优质房地产企业发行债券融资等。11 月28 日，证监会宣布在涉房企业股权融资方面调整优化五项措施，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。至此，信贷、债券、股权支持政策实现“三箭齐发”，房企融资环境显著改善，行业纾困与并购整合有望实质性提速。房企融资渠道的打开，有助于缓解部分房企面临的流动性风险，改善房企信用风险频发的问题，对于增强市场对房地产行业的信心有重要作用。而房企流动性的改善与市场信心的提升，也有助于“保交楼”政策的持续推进，降低行业烂尾楼风险。

我们推荐两条投资主线：

主线一：具有信用优势的优质央企和国企，建议持续跟踪保利发展、越秀地产。我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。

主线二：开发主业稳健，在地产融资政策“三箭齐发”之下，有望率先获得金融机构重点支持，有效降低自身信用风险的优质房企，建议持续跟踪金地集团、碧桂园、龙湖集团。当前政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对优质民企的担忧也有望大幅降低。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。

关键词： 大中城市 债券融资 地产指数