房地产行业2022年12月投资策略：转向性政策频出 把握修复性大机会

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行业：转向性政策频出，基本面仍在承压。11 月以来，针对房地产企业融资端的利好政策频出：“第二支箭”支持民企债券融资、央行和银保监会联合发布金融16 条多处新提法标志着地产打压周期根本扭转（标志着房企融资端极度宽松的政策周期开启）、支持优质房企合理使用保函置换预售监管资金、证监会调整优化涉房企业5 项股权融资措施明确支持和放开了房地产企业的重组上市和再融资需求。除此之外，房地产需求端政策放松的城市能级也在逐步上移，北京通州、上海临港限购放宽，杭州二套首付比例降至40%。

从高频数据看，从日频数据跟踪来看，销售持续承压。2022 年截至11 月26日，30 城商品房成交面积13104 万㎡，同比-28%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-27%、-32%、-32%、-11%。从统计局数据看，销售表现较弱，单月同比降幅扩大，销售受到居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，回暖动能仍显不足。

根据我们此前外发的《房地产行业2023 年投资策略：幽而复明》，我们预计2023 年需求结构性复苏，去化小幅提升，此时销售和新开工持平，土地收入+5%，投资+4.6%，竣工+30%。

板块：修复行情开启。自上期策略报告发布至今，房地产板块上涨12.7%，跑赢沪深300 指数9.1 个百分点，在31 个行业中排第1 名。根据Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块2022 年动态PE 为8.4 倍，比2019 年1 月3日的底部估值水平（6.1 倍动态PE）高37.4%，比2021 年估值水平（10.2倍动态PE）低17.0%，估值仍有较大修复空间。

投资策略：把握板块修复性大机会。11 月转向性政策频出，继信贷、债权融资放开后，“第三支箭”股权融资的放开也已落地，此次政策的出台，为房企后续融资创造了更加宽松的空间。我们认为，自“金融16 条”后，地产板块在后续较长的时间内，政策面、舆论面都将处于一个极度宽松的周期。

尽管当前地产基本面尚未反转，但随着杭州等城市需求端宽松措施出台，后续销售缓慢复苏可期，同时也不排除有更多供给端、需求端的放松政策陆续出台。在之后的宽松周期中，地产股修复的大机会即将到来，12 月组合推荐万科A、保利发展。

风险提示：基本面改善不及预期、政策力度不及预期。

关键词： 投资策略 房地产行业 股权融资