房地产业务掉队 厦门国贸准备“退房”回归主业

从特区第一批地方外贸公司，到1996年在上海证券交易所上市，再将业务从外贸拓展至供应链、城市建设与运营、消费与健康、金融与科技四大板块。一路走来，厦门国贸在厦门的地位已难以撼动。

多元业务并驾齐驱的时候，房地产业务却明显掉队了。如今，这家以外贸起家的厦门国企打算回归主业，走上“退房”之路。

11月27日晚，厦门国贸集团股份有限公司（以下简称“厦门国贸”）披露高级管理人员变更公告及关于公司五年发展战略规划纲要公告。

公告称，鉴于公司所从事的供应链、金融、房地产行业均为资金密集型，高速发展需要大额增量资源支持，公司计划逐步退出房地产行业，实现地产板块独立发展。

公司还将布局“2+X”赛道，即以供应链管理与金融服务做为两大核心赛道，以投资驱动大健康等战略新兴业务。

与战略规划一同发布的，还有一则公司人事调整。公司财务总监吴韵璇、副总裁王象红向董事会请辞原有职务。而后，吴韵璇将继续担任公司常务副总裁职务，王象红不再担任公司其他职务，其职务由曾源继任。

细看厦门国贸的房地产业务，体量并不大，退出房地产行业对其而言影响也不会很大。

“但是从行业角度看，类似退出确实也说明房地产市场面临了一些压力，或者说部分企业在做大规模方面有很多阻力。”知名地产分析师严跃进严跃进分析。

根据今年上半年中期报告，厦门国贸实现营业收入1306.2亿元，同比增长21.97%。其中供应链管理业务以93.2%的营收占比成为收入主力，而房地产业务仅实现58.96亿元的营收，占比不到5%。

将时间拉长5年，2015年至2019年，公司的营收分别为642.13亿元、980.76亿元、1646.5亿元、2065.98 亿元、2180.47亿元。

供应链管理作为主业仍是当之无愧的贡献主力，占比均在9成以上；房地产业务近5年收入分别为51.94亿元、44.27亿元、97.67亿元、89.01亿元及76.39亿元；剩下的金融服务收入量级与房地产业务相差无几。

拨开看成长速度，厦门国贸这5年画了个“倒V”。

2015年至2017年，厦门国贸整体增速逐年增长。2017年公司整体营收及供应链管理增速超过6成，房地产业务及金融服务两个板块的增速更是达到120%-130%。

随后，公司的整体营业增速逐步下滑，去年仅为5.54%。供应链管理增速也跌至10%以内，房地产业务和金融服务的收入增速更是由正转负。

尽管各项业务的成长脚步都在放缓，但供应链管理的发展相对稳定。金融服务则在前几年被确立为公司核心主业后，陆续进行了一系列整合，包括出售旗下汽车板块业务、收购金融股权等等。

相比之下，房地产业务正在被逐渐边缘化，公司在该业务上的保守性与不稳定性逐年显现——近5年收入占比从8%下滑至去年的3.5%。

前两年，厦门国贸放缓拿地步伐，当时公司称此举“在一定程度上规避了风险，也为未来规模发展积蓄力量”。

但从去年开始，公司在销售上有了新的回升——继2016年首次销售破亿后，去年再度实现133.86亿元的签约销售额，光是今年上半年的销售额都已逼近去年全年。

土储方面同样如此。去年，公司新增土地储备计容建筑面积97.04万平方米，并且新进入南京、福州、宁波和九江四座城市。今年上半年，公司竞得福州、厦门三块土地，10月末再次斩获福州一幅地块。

盘踞厦门，厦门国贸现已将布局拓展至福州、上海、宁波、南昌、合肥、南京、九江、杭州、漳州、龙岩等多地。

“这说明对于地产业务，集团总部和下面地产板块存在不同的看法。”严跃进认为，“至于后续是否独立出来操作，可能性不大。除非是物业领域可能会独立去操作，但开发业务本身耗费资金比较大，后续给予的支持可能性不大。”

在房地产行业不断发展、市场集中度不断提升的大环境中，市场份额势必加速向头部房企靠拢。非地产主业的厦门国贸主动剥离房地产业务，不失为自我实现和推动行业集中发展的重要举措。

十年前，国家一纸《退房令》，要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务，只留下16家主业为地产的央企。

出发点很好，但实施却很艰难。仅一年，这一被允许涉足房地产行业的名单上又多了5家，且之后几年也少有央企大规模清退房地产业务的动作。

直到2018年，“退房令”被重申，甚至拟定了明确时间表，剥离房地产的脚步才再次迈开。

当年有数据显示，前8个月在北交所成交的68宗房地产企业国有产权转让项目中，央企有38项，成交金额为130.34亿元。

也曾有媒体统计了2018年至2019年非地产企业“退房”情况，其中有77%为国企，涉及基建、矿业、煤炭、商务服务、农业、酒业、航空、钢铁、金融等多个行业。

经历多年空白后，国资委在今年1月以更严厉的态度重申央企“退房令”。要求央企严把主业投资方向，坚持聚焦主业，严控非主业投资，不得为规避主业监管要求，通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。

两个月后，国家电网和中国航空集团应国资委整改要求，退出房地产业务。目前，原国家电网旗下的地产板块鲁能集团已经整体划拨至中国绿发投资集团有限公司，正式完成“退房”。

有代表性的还包括2018年开启改革的中国重汽(34.540, -0.48, -1.37%)集团，转让旗下重汽地产100%国有股权。经过几轮降价，碧桂园于今年4月底以48亿元的底价接盘。

除此之外，杭钢集团、物产集团、山东高速(7.360, 0.30, 4.25%)、山东交工、山东黄金(23.660,-0.25, -1.05%)集团等也在进行清退动作。据不完全统计，近两年来，至少8家国企转让旗下地产业务。

如今厦门国贸也加入这一队列，一部分原因或与“退房令”有关，要聚焦实体经济和主业；另一部分或与整体行业的情况相关。严跃进指出，对于企业而言，若是此类退出节奏加快，确实会引起其他房企的关注和思考。

当然，“退房”也不是说退就能退。“退出房地产涉及债权债务以及资产变动，对于上市公司而言还涉及退出条件问题，退房难度还是显而易见的。”中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜表示。

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